부동산 양도소득세 비과세 1세대 1주택 조건

부동산을 팔 때 내야 하는 양도소득세. 하지만 일정 요건을 충족하면 이 세금을 내지 않아도 되는 경우가 있습니다. 대표적인 사례가 바로 1세대 1주택 비과세 제도입니다. 단, 비과세 조건을 정확히 확인하고 수천만 원을 덜 낼 수 있습니다.
 

'1세대 1주택'의 정의

비과세 혜택을 받기 위한 첫 번째 조건은 '1세대 1주택'이어야 합니다. 여기서 '1세대'는 주민등록상 세대원 전체를 의미하며, 구성원 중 누구라도 다른 주택을 소유하고 있으면 요건을 충족하지 못합니다.
 
또한 ‘1주택’은 실제 거주하는 주택 외 추가 보유한 주택이 없어야 하며, 오피스텔, 분양권, 입주권 등도 주택 수에 포함될 수 있으니 꼭 확인해보시길 바랍니다.

보유기간 및 거주요건

• 일반지역: 2년 이상 보유
• 조정대상지역: 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주

2025년 기준으로 조정지역에서 취득한 주택은 실제 거주한 이력이 반드시 필요합니다.
 
 

고가주택의 비과세 한도

2025년 현재, 양도가액이 12억 원 이하인 1세대 1주택은 전액 비과세가 적용됩니다. 하지만 12억 초과분은 과세되며, 초과분에 대해서는 장기보유특별공제를 적용한 뒤 양도소득세가 계산됩니다.
 
예시)
양도가액: 15억
비과세 한도: 12억
과세 대상: 3억 (초과분)
 
 

일시적 2주택자의 특례

새로운 주택으로 이사하면서 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 일정 조건을 만족하면 비과세가 가능합니다.

• 조정대상지역 → 2년 이내 기존 주택 양도
• 비조정지역 → 3년 이내 양도

 
 

주택 수 포함 대상

취득한 분양권, 입주권, 상가주택, 오피스텔 등은 실제 사용 용도에 따라 주택으로 간주될 수 있으니 반드시 전문가 상담을 통해 사전 확인 해보시길 바랍니다.
 

 

비과세를 위한 신고 요령

비과세 요건을 충족하더라도 신고를 하지 않으면 자동 비과세는 적용되지 않습니다.
 
예정신고 기한: 양도일이 속하는 달의 말일 기준 2개월 이내
제출서류 예시: 주민등록등본, 부동산 매매계약서, 잔금 영수증, 등기부등본
 
 

1세대 1주택 비과세는 단순한 조건이 아닙니다. 분양권, 오피스텔 보유 여부나 조정지역 여부에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있으니 실무에서는 국세청 또는 세무사 확인을 권장합니다.